La formazione di condensa superficiale dipende da due fattori: la concentrazione di vapore contenuto nell’aria e la temperatura superficiale delle strutture interne dell’ambiente abitato.

In altre parole la condensazione sulle pareti, sui solai, nei giunti dei serramenti e in generale nei ponti termici, si verifica quando l’umidità dell’ambiente supera una certa soglia critica oppure quando la temperatura delle superfici scende sotto un determinato livello. In condizioni “normali” sia l’umidità dell’ambiente che la temperatura superficiale interna delle strutture sono tali da non creare problemi di condensazione.

Per capire cosa succede invece in condizioni “critiche” basta pensare a due situazioni molto frequenti nella vita di tutti i giorni: quando facciamo una doccia calda e quando prendiamo una bottiglia fredda dal frigorifero. Nel primo caso assistiamo alla formazione di condensa sulle superfici del bagno (lo specchio, le piastrelle, ecc.) perché con la nostra doccia abbiamo caricato di umidità l’aria dell’ambiente tanto che il fenomeno della condensazione si verifica anche su superfici a temperature elevate (sicuramente superiori a 20°C). Nel secondo caso invece la condensa si verifica perché nonostante un normale livello di umidità la temperatura della bottiglia è così inferiore della soglia critica che l’aria, quando ne lambisce la superficie, rilascia istantaneamente il proprio carico di vapore “bagnando” la bottiglia.

I fenomeni di superficie consistono sostanzialmente nella proliferazione di colonie fungine, e nei casi estremi, anche nella condensazione d’acqua sulla superficie interna dell’involucro.

Il problema nasce quando in un punto dell’involucro edilizio si viene a creare una temperatura inferiore rispetto alle aree circostanti.
Se la temperatura in quella zona è inferiore alla temperatura di rugiada alle corrispondenti condizioni interne di umidità relativa, è molto probabile che in quelle zone si presentino le condizioni ottimali per la creazione di condensazioni superficiali.
Il vapore presente nell’aria interna della stanza, venendo a contatto con la parete fredda si trasforma, portando a cambiare il suo stato (da gassoso a liquido). A parità di altri fattori, la germinazione e lo sviluppo delle spore fungine sui componenti porosi, risultano tanto più rapide quanto più elevata è l’umidità relativa dell’aria locale.

Diversamente, su supporti lisci come vetri o superfici plastiche o metalliche il fenomeno porta solo alla condensazione dell’acqua, senza che vi sia il rischio di germinazione delle colonie.